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八一八:北京通州房价炒作史

发布时间:2019-04-18 06:47 来源:未知 编辑:admin

  帝都房价炒作之风素来甚炽,尤以通州为盛。论位置,通州在北京郊区县之中,比昌平近,比大兴远。大兴黄村北区之西红门,版图已在五环内。而京通快速过了东五环,距离通州最西尚有距离。

  5月24日,一篇《震撼!网曝北京市政府将落户通州,十年传言终成现实!》微信文章称:“北京通州区政府预留地对于市政府东迁得到审批通过,即将开始动工建设,大约2017年底投入使用!搬迁地址在通州潞城东小营附近!”

  尽管信息未得到确证,但臭名昭著的北京通州房价炒作,在2015年盛夏来临之前,仿佛骚娘们儿遇见渴猛男,再一次被点燃。

  论位置,通州在北京郊区县之中,比昌平近,比大兴远。大兴黄村北区之西红门,版图已在五环内。而京通快速过了东五环,距离通州最西尚有距离。

  实际上,通州和门头沟城区与的距离,大致相当,这可能超出一般人的想象。但一无产业、二无人口、三无配套的门头沟,新盘价格早已奔4万一平,通州几年来一直在3万这个魔咒里打转。

  通州房价多年来止步3万逡巡而不前,很大程度上盖因炒作之风太盛,令一些投资者望而却步。

  在北京的经济和产业版图中,和门头沟一样,通州不值得一提,几近于敬陪末座。所以,通州炒作房价,有别于大兴、昌平、朝阳、海淀、亦庄,乏见与经济相瓜葛。实际上,多年来,通州还是名副其实的睡城,房价上涨的基础,相当脆弱。京通快速的严重拥堵,数年如一日,不曾稍减。

  有哪些佐料,无须分类,这些年大致主要有:八通线地铁;广渠路东延;落户;环球影城;城市副中心,运河CBD;市政府迁入。

  炒作,房价可以在半年内翻番。随后,往往是国家出台宏观调控,随即自由落体。在炒作和调控中,通州房价上蹿下跳,成为常态。染指其间者,凡十余年,酸甜苦辣,自不必多说。但在房价还不算太高的阶段,稍有定力持有者,赔少赚多,亦属自然。

  1995年12月,京通快速路通车。2003年12月,地铁八通线开通。自此,通州房地产蹒跚起步。彼时大约在每平米三四千元,远低于西郊石景山房价。

  2004年,北京市政府机关东迁通州的传闻始传。以此算,已经搬迁了11年。

  是年5月,通州区投资环境新闻发布会透露消息称,北京市政府的行政职能部门以及在京的中央部委直属研究机构有望东迁到通州,通州已为此预留了3平方公里的土地。不过,这一消息随即遭到官方否认,并称“可能是10年20年后的事”。

  2006年、2007年,北京房价涨幅发威,但偏安一隅的通州,基本上还是风平浪静。彼时与朝阳区接壤、位于通州北苑的世纪华联,价格最高时只有8000元/平方米。

  2008年底,全球金融危机爆发,楼市遭遇致命打击。这一年的9月底,通州城区核心区的新通国际花园三期“花冠”南区开盘起价为6800元。龙湖地产进军通州开发的花盛香醍成交均价由8月的12000元左右下降至9000元左右。笔者几年前就听说,最低甚至有6000多元买到的。

  2010年北京市两会,CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念出炉,消息甫出,届时楼市反弹大势,通州地价和房价双双暴涨。

  是年2月24日,北京市土地储备中心对通州半壁店地块挂牌竞价出售,天旭运河房地产以28.2亿元竞得,折合楼面地价10635元/平方米。而在2009年,通州拍卖土地价格最高的绿城项目,楼面地价为6961元/平方米。

  2009-2010年,通州在新城规划的利好强烈刺激下,房价在短短半年时间涨两三倍。

  数据显示,2010年1月通州新房成交价格在1.4万元左右,3月成交均价超过2万元。京贸国际城曾在2010年1月23日和3月11日开盘,当时成交均价分别为1.4万元和1.8万元,随后新开盘的3号楼预售均价达到26800元。

  二手房价格也短期大幅上扬。世纪龙鼎、瑞都国际二手房价格涨至近2万元,而2009年底这些楼盘的价格还不到1万元。

  在2010年4月8日召开的北京春季房展上,京哈高速耿庄出口的珠江拉维小镇、通州区五河交汇处的K2清水湾、通州区梨园东路K2海棠湾等几个楼盘均价,都在2.5万元/平方米左右。

  通州房价被严重透支,导致几年一蹶不振,此为后线月中旬“国十条”出台,通州房价飞涨局面,戛然而止。

  2010年11月,通州京贸国际城四期开盘,均价19800元/平方米,成为北京第一个降价的楼盘。为稳住老业主的心,开发商主动对此前高于20000元/平方米以上价格成交的业主,给予差价返还补偿。

  2011年7月,通州珠江拉维小镇单价直降万元,推出约30套特价房,均价14500元/平方米,较此前一度超过25000元/平方米的价格,下调上万元。

  9月,京贸国际城又以“特价房”为由,再次将均价下调至14000元/平方米,降幅达6000元。这一次,开发商没再对“割肉价”予以补偿,由此引发了老业主集体维权。

  这一年的“金九银十”,通州二手房价接连跌破1.5万、1.4万、1.3万元大关,10月份12870元/平米的成交均价更是创下了近19个月以来新低。通州房价重回2010年年初水平。数据显示,10月份通州二手住宅成交均价为12870元/平米,环比9月份下跌了6.6%。

  2012年3月,通州普通住宅成交均价为15747元/平方米,4月则涨至15875元/平方米。5月上半月,成交均价更是涨至16728元/平方米。这是自2011年以来通州房价首度出现止跌反弹态势。

  经过漫长的“蛰伏期”后,2012年下半年,北京楼市转向复苏。数据统计,2013年1月份北京通州区二手房成交均价为16781元/平方米,与楼市调控以来房价最低点时的2012年1月份的房价相比大幅上涨了近35%。

  每临市场有反弹迹象,概念炒作便会伺机而出,因为此时炒作最为有效,博取最大利益最为容易。2012年的通州,概念迭出。

  2012年,在北京市第十一次党代会上,北京市委、市政府明确提出“聚焦通州战略,打造功能完备的城市副中心”,更加明确了通州作为城市副中心的定位。是年,通州新城“一核五区”的规划出炉。

  2013年7月,通州绿城京杭广场取得新一批楼栋预售许可证,均价为29800元/平方米;K2玉兰湾的毛坯房26000元-27000元/平方米。

  2015年,国家发改委等11部门下发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》及《国家新型城镇化综合试点方案》,将北京通州等62个城市(镇)列为国家新型城镇化综合试点地区。通州积分落户政策,成为楼盘炒作的猛料。

  落户政策八字还没有一撇,楼盘炒作获利有限;5月,北京市政府迁入通州的“猛料”再次跟进,通州房价再也按捺不住欲望,开始剧烈躁动。有楼盘涨价一成,或者干脆封盘停售。

  多年来,炒作了那么多的题材,和同等位置的北京区县房价比,通州房价并无明显溢价。如果唯一副中心的名号坐实,卖油郎独占花魁,通州房价有一定溢价,但幻想通州甚至运河核心区出现浦东房价奇迹,似也不太现实。

  运河CBD如果能吸引大量高端的中外500强企业入驻,吸引大量白领东迁,通州房价上涨犹可期。但制约企业迁址的因素很多,加之经济大势不妙,这几年北京办公楼格局基本稳定,短期内上述目标恐怕难以实现。

  历史告诉未来。没有随随便便的成功,个人如此,区域房价也一样,单个楼盘亦然。《房地产决策参考》建议,不做一个中蛊者。如果您是一名欲在通州买房的置业者、投资者,面对炒作和涨价过高的楼盘,要保持相当的冷静。炒作的理由,越是歇斯底里,越苍白无力。

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